Denormandie ou déficit foncier : que choisir en 2025 ?

En 2025, vos clients vous interrogent sur le meilleur dispositif de défiscalisation dans l’ancien : Denormandie ou déficit foncier ?

Bonne nouvelle : ces deux dispositifs sont cumulables ! Vos clients peuvent donc optimiser leur investissement en combinant la réduction d’impôt Denormandie sur les 25 % de travaux obligatoires, et le déficit foncier sur l’excédent.

Découvrez notre analyse comparative détaillée pour guider vos clients vers la meilleure stratégie fiscale selon leur profil et leurs objectifs patrimoniaux.

Denormandie VS déficit foncier : tableau comparatif entre les deux fiscalités

Vous souhaitez comprendre les grandes différences entre la loi Denormandie et le déficit foncier ? Afin de vous aider à y voir plus clair, voici un tableau récapitulatif et comparatif entre les deux dispositifs fiscaux :

Critères	Loi Denormandie	Déficit foncier
Nature de l’avantage	Réduction d’impôt fixe	Déduction des revenus imposables
Montant maximum	63 000 € sur 12 ans	21 400 € par an (2023-2025)
Travaux éligibles	25 % minimum du coût total de l’opération immobilière	Sans minimum imposé
Durée d’engagement	6, 9 ou 12 ans	3 ans minimum
Contraintes	Plafonds de loyers et ressources	Aucun plafond
Zones éligibles	Villes moyennes ciblées	Toute la France
Profil optimal	Investisseurs à long terme	Contribuables fortement imposés
Cumul possible	Oui, sur l’excédent des travaux au-delà des 25 % obligatoires
Impact sur la plus-value	Travaux déductibles	Travaux non déductibles
Souplesse en cas de revente	Engagement obligatoire	Plus flexible

Qu’est-ce que le dispositif Denormandie ?

Fonctionnement

Le dispositif Denormandie permet aux propriétaires bailleurs de bénéficier d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le montant total de l’opération : prix d’achat du logement et coût des travaux de rénovation. Ces travaux doivent représenter au minimum 25 % du coût total de l’investissement.

La mise en location doit intervenir dans les 12 mois suivant l’achèvement des travaux. Le bien immobilier doit être loué nu comme résidence principale à des locataires respectant des plafonds de ressources.

Les travaux éligibles concernent soit l’amélioration des performances énergétiques d’au moins 30 %, soit deux types d’aménagements parmi : modernisation, assainissement, création de surfaces habitables ou aménagement des combles.

Quel est le montant de la réduction d’impôt Denormandie ?

En 2025, la réduction d’impôt Denormandie varie selon la durée d’engagement locatif choisie par votre client :

12 % pour 6 ans,
18 % pour 9 ans
21 % pour 12 ans de location.

Ces pourcentages s’appliquent sur le montant total de l’opération, plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable. Pour un investissement au plafond, l’économie d’impôts peut donc atteindre 63 000 € sur 12 ans.

La réduction s’intègre dans le plafonnement global des avantages fiscaux fixé à 10 000 euros par an. Pour optimiser cet avantage, conseillez à vos clients d’étaler la réduction sur la durée de leur engagement locatif.

Les conditions pour être éligible à la loi Denormandie

Pour bénéficier des avantages fiscaux Denormandie, votre client doit acquérir un bien immobilier situé dans l’une des communes du programme Action cœur de ville, ou dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation du territoire (ORT).

De plus, la location doit respecter des plafonds de loyers et de ressources, variables selon la localisation du logement. Le locataire ne peut pas appartenir au foyer fiscal de l’investisseur.

Les travaux de rénovation, quant à eux, doivent viser l’entretien, la modernisation, l’assainissement ou la réparation du bien. En revanche, la création ou l’aménagement de nouvelles surfaces habitables et annexes ne sont pas éligibles.

Les travaux doivent inclure au minimum deux types d’aménagements parmi les 5 suivants :

Isolation des fenêtres,
Isolation des murs,
Isolation des combles,
Changement de chaudière,
Modification du système de production d’eau chaude.

Pour être éligible au dispositif Denormandie, ces travaux devront impérativement être réalisés par un artisan certifié RGE (Reconnu Garant de l’Environnement). La liste des professionnels concernés est disponible ici.

Enfin, après travaux, les performances énergétiques du logement doivent être améliorées d’au moins :

30 % après travaux pour une maison,
20 % pour un appartement.

Qu’est-ce que le déficit foncier (DF) ?

Fonctionnement du déficit foncier

Le mécanisme du déficit foncier s’applique lorsque les charges déductibles d’un investissement immobilier locatif dépassent les revenus fonciers qu’il génère.

Ce déficit foncier, qui correspond à la part de charges supérieure aux revenus fonciers, peut alors être déduit du revenu global du client (salaires ou pensions de retraite, par exemple), dans la limite de 10 700 euros par an.

Cela lui permet ainsi de diminuer le montant de son impôt sur le revenu et d’optimiser sa fiscalité personnelle.

Pour les travaux de rénovation énergétique, un avantage supplémentaire s’applique : le passage d’une étiquette énergétique F ou G vers une classe supérieure permet de bénéficier du plafond doublé de 21 400 € jusqu’en 2025.

Le solde non utilisé est ensuite reportable sur les revenus fonciers des dix prochaines années.

Les conditions pour être éligible au déficit foncier

Pour accéder au mécanisme du déficit foncier (et pouvoir déduire les charges des revenus fonciers), votre client doit :

Être propriétaire d’un logement qu’il propose à la location nue, c’est-à-dire non meublée.
Louer le bien à usage d’habitation du locataire.
Opter pour le régime d’imposition au réel, qui permet la déduction des charges réelles.

Les charges déductibles englobent les frais de gestion locative, les intérêts d’emprunt, d’assurance, les taxes foncières non récupérables et les travaux d’amélioration.

Pour les rénovations énergétiques réalisées entre 2023 et 2025, le plafond doublé de 21 400 € (10 700 € x 2) s’applique uniquement aux logements passant d’une étiquette F ou G à la classe D minimum.

Un engagement de location de 3 ans minimum s’impose après l’imputation du déficit. Cette durée garantit la pérennité de l’investissement tout en offrant une flexibilité appréciable pour vos clients fortement imposés.

Loi Denormandie et déficit foncier : comparaison des gains fiscaux

Vous pourriez vous dire qu’à première vue, le choix paraît plutôt clair :

D’un côté, le déficit foncier offre un gain fiscal immédiat, tout en restant limité par les revenus issus de la location et la tranche d’imposition.
De l’autre, la loi Denormandie offre une réduction d’impôt sur le long terme, indépendamment des revenus locatifs.

Or, pour faire un choix éclairé entre les deux dispositifs et conseiller au mieux vos clients, il convient de prendre en compte d’autres facteurs :

Le montant total des travaux,
La tranche marginale d’imposition (TMI) à laquelle votre client appartient. En 2025, il en existe 5 : 0 %, 11 %, 30 %, 41 % et 45 %.
La durée pendant laquelle ce dernier compte conserver le logement.

Afin de vous aider à mieux comprendre, nous vous proposons de suivre ensemble un cas concret.

Exemple concret

Prix d’achat du bien immobilier : 100 000 €
Montant des travaux : 50 000 €
Taux marginal d’imposition (TMI) du client : 30 %

Déficit foncier

En optant pour le déficit foncier, vous avez la possibilité de déduire l’intégralité des travaux réalisés. L’économie d’impôt s’effectue selon votre TMI et les prélèvements sociaux :

TMI (30 %) + Prélèvements sociaux (17,2 %) = 47,2 %
Avantage fiscal immédiat : 50 000 € x 47,2 % = 23 600 €

Denormandie

Dans le cadre de la loi Denormandie, la réduction d’impôts est calculée sur le coût total du projet (achat + travaux, soit 150 000 €) :

Réduction de 21 % sur 150 000 € = 31 500 €

À première vue, cette solution semble plus attractive, mais elle s’étale sur 12 ans. Il faut donc comparer non seulement le montant des gains, mais aussi leur répartition dans le temps.

Court terme VS long terme : un critère décisif

L’un des points clés pour faire le bon choix est l’horizon d’investissement.

Déficit foncier

L’avantage fiscal est perçu dès l’année des travaux, ce qui peut être particulièrement intéressant si vous êtes fortement imposé.

En revanche, les déductions sont plafonnées à 10 700 € par an sur le revenu global, avec report possible sur les années suivantes.

Denormandie

Ici, la réduction d’impôt est répartie sur 12 ans :

2 % par an pendant 9 ans,
Puis 1 % par an durant les 3 dernières années.

Ce dispositif prend donc tout son sens dans une logique patrimoniale de long terme, à condition de conserver le bien pendant toute la période d’engagement.

En cas de revente après 5 ans, le déficit foncier peut être plus pertinent grâce à son impact fiscal immédiat. À l’inverse, pour une détention longue, le Denormandie devient plus avantageux grâce à sa régularité.

Attention aux aléas fiscaux

Les deux dispositifs présentent des limites qu’il convient d’anticiper.

Risques avec le déficit foncier

Si vous ne consommez pas l’intégralité du déficit avant la revente, une partie du gain fiscal peut être perdue. De plus, seuls les travaux ayant généré des revenus fonciers déductibles sont pris en compte pour le calcul de la plus-value à la sortie.

Risques avec le Denormandie

Un changement de situation personnelle ou professionnelle (baisse de revenus, naissance, chômage…) peut limiter la capacité à profiter pleinement de la réduction d’impôt. Les montants non utilisés ne sont pas reportables : ils sont définitivement perdus.

Incidence sur la plus-value à la revente

Les travaux jouent également un rôle dans le calcul de l’impôt sur la plus-value.

Déficit foncier

Les travaux déduits fiscalement ne peuvent pas être réintégrés dans le prix d’acquisition pour réduire la plus-value imposable.

Denormandie

Les travaux inclus dans le calcul de la réduction d’impôt peuvent, eux, être déduits lors de la revente, ce qui peut réduire sensiblement l’impôt sur la plus-value.

En conclusion, si une revente rapide est envisagée, cet aspect devient stratégique, car l’impôt sur la plus-value peut peser lourd dans la rentabilité finale du projet.

La possibilité de cumuler les deux dispositifs de défiscalisation

Bonne nouvelle pour les investisseurs : le cumul du Denormandie et du déficit foncier s’avère possible sur la partie des travaux excédant les 25 % obligatoires du dispositif Denormandie.

Prenons un exemple concret : sur un investissement de 200 000 € avec 80 000 € de travaux, les premiers 50 000 € (25 % du total) génèrent la réduction d’impôt Denormandie. Les 30 000 € restants peuvent créer un déficit foncier, dans la limite du plafond annuel.

Cette stratégie d’optimisation fiscale nécessite un accompagnement personnalisé. En tant que conseiller en gestion de patrimoine, votre rôle sera d’évaluer la pertinence de ce montage selon la situation personnelle de l’investisseur.

Denormandie ou déficit foncier, quel choix faire en conclusion ?

Le choix entre déficit foncier et Denormandie dépend avant tout du profil fiscal de votre client.

Un contribuable avec une TMI supérieure à 41 % trouvera généralement plus d’intérêt dans le déficit foncier, permettant une déduction immédiate et substantielle.

À l’inverse, le dispositif Denormandie s’avère particulièrement pertinent pour les investisseurs recherchant une réduction d’impôt garantie sur le long terme, indépendamment de leurs revenus locatifs.

N’oubliez pas d’intégrer dans votre analyse la plus-value à la revente du bien immobilier et les risques liés à chaque option, comme une potentielle perte d’emploi pouvant affecter l’optimisation du déficit foncier.

Un accompagnement personnalisé par nos experts permettra d’affiner cette stratégie patrimoniale selon les objectifs de vos clients.

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