Ces derniers mois, le projet de loi de finances 2025 est venu profondément bouleverser le paysage de la location meublée non professionnelle (LMNP). Les propriétaires-bailleurs doivent désormais s’adapter à de nouvelles règles qui modifient significativement l’attractivité de ce statut fiscal.
Voici les 5 changements à retenir pour le régime LMNP suite à l’adoption du PLF 2025 :
- Le montant des amortissements est désormais réintégré dans le calcul des plus-values lors de la revente.
- Le passage au régime réel s’impose pour davantage de loueurs en meublé de tourisme.
- De nouvelles mesures énergétiques entrent en vigueur sur les LMNP.
- Les adhérents aux Organismes de Gestion Agréés (OGA) ne bénéficient plus d’une réduction d’impôt.
- Pour les locations meublées de tourisme, de nouveaux changements sont à prévoir en matière de TVA.
Vous souhaitez en savoir plus ? Nos experts vous ont rassemblé les dernières actualités à connaître autour du projet de loi de finances 2025 et de ses conséquences sur la location meublée LMNP.
Retour sur les objectifs du projet de loi de finances 2025
Face à un déficit budgétaire record, le gouvernement a placé la réforme du statut LMNP au cœur du PLF 2025. Cette nouvelle réglementation vise à rééquilibrer le marché locatif en alignant progressivement la fiscalité des locations meublées sur celle des locations nues.
L’objectif principal porte sur la réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value lors de la revente des biens. Cette mesure, applicable depuis le 1er janvier 2025, devrait générer 200 millions d’euros de recettes fiscales supplémentaires (source : CGT Finances publiques).
Les résidences gérées sous bail commercial de 9 ans, notamment les résidences étudiantes et seniors, conservent leur régime fiscal actuel, préservant ainsi l’investissement dans ces secteurs stratégiques.
PLF 2025 et fiscalité LMNP : les 5 nouvelles mesures à retenir
1. La réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value
Ce premier changement apporté par le PLF 2025 transforme radicalement le calcul de la plus-value imposable lors de la vente d’un logement en LMNP. Les amortissements déduits pendant la période de location sont désormais réintégrés dans l’assiette fiscale, avant application des abattements pour durée de détention.
Pour vous aider à y voir plus clair, prenons l’exemple concret d’un bien acquis à 200 000 € avec 50 000 € d’amortissements pratiqués, vendu 300 000 €.
Avant la réforme, l’imposition sur la plus-value aurait été de 100 000 € : 300 000 € (prix de revente) – 200 000 € (prix d’achat).
Avec la loi de finances 2025, la situation évolue. Le montant de la plus-value imposable sur la vente du bien passe de 100 000 € à 150 000 € : 300 000 € (prix de revente) – 150 000 € (prix d’achat – amortissement).
Cela impacte significativement le montant des prélèvements sociaux et l’impôt sur le revenu (IR).
Cette disposition s’applique aux cessions réalisées depuis le 15 février 2025, suite à la promulgation de la loi.
Les stratégies patrimoniales à construire doivent donc intégrer ce nouveau paramètre pour optimiser la rentabilité des investissements sur le long terme.
2. Locations touristiques : un passage au réel imposé pour plus de loueurs
Autre nouveauté apportée par le PLF 2025 : le régime micro-BIC voit ses conditions d’accès se resserrer pour les meublés de tourisme non classés. Le seuil des recettes annuelles passe de 77 700 € à 15 000 € pour bénéficier de l’abattement forfaitaire, désormais fixé à 30 % contre 50 % auparavant.
Ces nouvelles dispositions poussent de nombreux propriétaires vers le régime réel. Une transition qui nécessite la mise en place d’une comptabilité détaillée pour déduire les charges réelles : intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, etc.
Pour les chambres d’hôtes et gîtes, le passage au réel doit être déclaré avant fin mai 2025 pour s’appliquer aux revenus de l’année en cours. Les propriétaires conservent ainsi la possibilité d’optimiser leur patrimoine immobilier malgré ces changements.
3. De nouvelles mesures énergétiques sur les LMNP
Le calendrier énergétique s’accélère pour les propriétaires LMNP. Depuis le 1er janvier 2025, les logements classés G au DPE sont interdits à la location, touchant près de 650 000 biens sur le territoire.
La loi de finances 2025 renforce ces obligations avec un crédit d’impôt porté à 40 % pour les travaux de rénovation énergétique des meublés. Le plafond des dépenses éligibles atteint désormais 75 000 € sur 5 ans.
Les loueurs en meublé disposent jusqu’au 31 décembre 2025 pour mettre aux normes leurs biens classés F. Les chambres d’hôtes et gîtes ruraux bénéficient d’un délai supplémentaire jusqu’en 2026, permettant d’échelonner les investissements de rénovation.
4. La suppression de l’avantage fiscal pour les adhérents à un OGA
La réduction d’impôt liée à l’adhésion à un Organisme de Gestion Agréé (OGA) disparaît pour les revenus perçus en 2025. Cette mesure met fin à la déduction des deux tiers des frais de comptabilité, auparavant plafonnée à 915 € par an.
Avec la loi de finances 2025, les propriétaires concernés devront désormais assumer l’intégralité de leurs frais de comptabilité, représentant un impact fiscal moyen de 600 € annuels. Cette charge supplémentaire s’applique particulièrement aux investisseurs gérant plusieurs biens en location meublée.
Les frais de comptabilité restent néanmoins déductibles des revenus locatifs pour les loueurs en meublé au régime réel. Une optimisation fiscale qui permet d’atténuer partiellement la perte de cet avantage historique.
5. Des changements sur la TVA pour les locations meublées de tourisme
Dans un objectif de rééquilibrage du marché entre secteur hôtelier traditionnel et locations saisonnières, le PLF 2025 modifie en profondeur le régime de TVA. Les locations meublées de courte durée deviennent assujetties à une TVA de 10 % dès le premier euro de recettes.
Cette harmonisation fiscale s’applique aux biens loués pour des durées inférieures à 30 nuitées. Les propriétaires devront désormais intégrer cette charge dans leur stratégie tarifaire et leur comptabilité.
Pour les locations LMNP de plus longue durée, l’exonération de TVA reste maintenue, sauf en cas de fourniture d’au moins trois prestations para-hôtelières comme le petit-déjeuner ou le nettoyage régulier des locaux.
Résumé du PLF 2025 et de son impact sur la LMNP
| Mesure du PLF 2025 | Impact fiscal pour vos clients |
|---|---|
| Réintégration des amortissements | Augmentation de la plus-value imposable lors de la revente depuis le 15/02/2025 |
| Locations touristiques | Seuil du régime micro-BIC abaissé à 15 000 € avec un abattement forfaitaire réduit à 30 % |
| Performance énergétique | Crédit d’impôt porté à 40 % des travaux (plafond de 75 000 € sur 5 ans) |
| Suppression avantage OGA | Perte de la réduction d’impôt sur les frais de comptabilité |
| TVA locations courte durée | Application d’une TVA de 10 % dès le premier euro |
À noter : Les résidences services (étudiantes, seniors) sous bail commercial conservent leur régime fiscal avantageux.
Pourquoi un tel changement ?
L’adoption du projet de loi de finances 2025 résulte d’un constat simple : le législateur cherche à rééquilibrer le marché locatif, particulièrement dans les zones tendues où la multiplication des locations meublées courte durée réduit l’offre de logements permanents.
La réintégration des amortissements vise à corriger une spécificité fiscale jugée trop avantageuse.
Le contexte de crise du logement a accéléré cette réforme. Les études montrent qu’au fil des années, le régime LMNP a favorisé la conversion de résidences principales en meublés touristiques, notamment dans les métropoles.
Ces modifications s’inscrivent dans une stratégie plus large de régulation du marché immobilier. Pour vos clients investisseurs, l’anticipation des cas de revente devient cruciale, tout en conservant l’attrait du dispositif pour les détentions longues bénéficiant d’une exonération totale d’impôt après 22 ans, et de prélèvements sociaux après 30 ans.
Les autres mesures du PLF 2025 impactant le marché locatif
La réforme du projet de loi de finances 2025 s’accompagne d’autres dispositions significatives pour les propriétaires :
- Exonération élargie pour les donations familiales jusqu’à 100 000 € destinées à l’acquisition d’une résidence principale. Cette mesure facilite l’accès à la propriété des jeunes ménages.
- Extension du PTZ aux maisons individuelles neuves sur l’ensemble du territoire, avec un plafond relevé à 350 000 € pour dynamiser la construction résidentielle.
- Crédit d’impôt pour l’installation de bornes de recharge électrique porté à 2 000 € par logement locatif, applicable dès février dernier.
Questions fréquentes
Non, le statut LMNP ne disparaît pas en 2025, mais connaît une évolution majeure avec la réintégration des amortissements dans le calcul des plus-values à la revente.
Cette modification fiscale ne remet pas en cause l’attractivité du dispositif, qui conserve ses principaux avantages pour la gestion des revenus locatifs. Les résidences services gérées par bail commercial restent notamment exclues de cette réforme.
Les résidences de services sous bail commercial de 9 ans représentent une solution sécurisée pour vos clients, particulièrement les résidences étudiantes et seniors qui conservent leurs avantages fiscaux en 2025.
La création d’une SCI à l’IS peut également s’avérer pertinente pour certains investisseurs, permettant d’amortir le bien tout en bénéficiant d’une fiscalité maîtrisée.
Le dispositif Logement Locatif Intermédiaire (LLI) offre aussi une alternative intéressante avec des loyers plafonnés et une TVA réduite à 10 %.
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