Professionnels de l’immobilier, un nouveau dispositif fiscal vient dynamiser vos ventes dans l’ancien !
La loi Denormandie, prolongée jusqu’au 31 décembre 2027 : une opportunité en or pour vos clients investisseurs face à la fin de la loi Pinel.
Le dispositif Denormandie, en bref :
- Une réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du montant total de l’investissement + travaux,
- Des travaux de rénovation représentant 25 % minimum du coût total de l’opération immobilière,
- Des zones d’investissement spécifiques en centre-ville des communes moyennes,
- Un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans avec des plafonds de loyers maîtrisés.
Bonus 2025 : le dispositif s’élargit aux copropriétés en grave difficulté, multipliant vos opportunités d’affaires !
Dans ce guide, profitez de nos meilleurs conseils sur la loi Denormandie afin de mieux l’expliquer et de la vendre auprès de vos clients.
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Qu’est-ce que le dispositif de défiscalisation Denormandie ?
Entrée en vigueur le 1er janvier 2019, le dispositif Denormandie représente une opportunité de défiscalisation immobilière dans l’ancien avec travaux.
Le principe est simple : vos clients investisseurs acquièrent un logement ancien à rénover dans l’une des 507 communes éligibles en France. En contrepartie, ils bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu pouvant aller jusqu’à 21 %.
Pour bénéficier de cet avantage fiscal, le bien immobilier doit être mis en location pour une période de 6, 9 ou 12 ans. Les propriétaires doivent s’assurer de louer le logement nu (non meublé) et à titre de résidence principale du locataire.
Les travaux d’amélioration, dont le montant doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération immobilière, doivent transformer significativement le bien : changement de chaudière, isolation des murs, rénovation complète, etc.
Une évaluation énergétique avant et après travaux attestera d’une amélioration de la performance d’au moins 30 %.
Pour vos clients propriétaires, le calcul de la réduction d’impôt s’effectue sur le prix total incluant l’achat immobilier et les travaux, dans la limite de 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable.
Les locataires, quant à eux, devront respecter des plafonds de ressources et de loyers, variables selon la zone géographique.
Quel est le montant de la réduction d’impôt en Denormandie ?
Avec la loi Denormandie, la réduction d’impôt varie selon la durée de location choisie par vos clients investisseurs :
- 12 % pour 6 ans,,
- 18 % pour 9 ans,
- 21 % pour 12 ans de l’investissement total.
Prenons un exemple concret : pour l’acquisition d’un bien immobilier à 200 000 € avec 50 000 € de travaux, soit un investissement total de 250 000 €, vos clients peuvent économiser jusqu’à 52 500 € d’impôts sur 12 ans, représentant 4 375 € par an.
Cette réduction s’applique dans la limite de deux acquisitions par an et entre dans le plafonnement global des niches fiscales fixé à 10 000 € annuels.
Pour vos clients en Outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte, La Réunion), le montant peut atteindre 96 000 euros grâce à des taux majorés.
Loi Denormandie 2025 : les conditions d’éligibilité
Pour bénéficier du dispositif Denormandie, vos clients devront respecter les conditions suivantes.
Le type d’acquisition immobilière
Vos clients peuvent acquérir différents types de biens dans le cadre de la loi Denormandie :
- Un logement ancien faisant l’objet de travaux de rénovation,
- Un local transformé en usage d’habitation.
L’acquisition peut se faire via une SCI non soumise à l’IS ou en indivision. En revanche, les acquisitions en démembrement de propriété sont exclues du dispositif.
Nouveauté en 2025 : les investissements dans les copropriétés en difficulté financière ou en cours de requalification deviennent éligibles. Cette extension ouvre de nouvelles opportunités pour vos clients sur des marchés à fort potentiel de valorisation, en particulier face à la fin du Pinel.
La période d’investissement
Le dispositif Denormandie reste accessible pour les acquisitions réalisées entre le 28 mars 2019 et le 31 décembre 2027. Cette extension, votée dans la loi de finances 2025, offre une visibilité à long terme pour vos clients investisseurs.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal, les travaux doivent être achevés au plus tard le 31 décembre de la deuxième année qui suit l’acquisition. Un délai suffisant pour mener à bien la rénovation dans les règles de l’art.
La mise en location doit intervenir dans les 12 mois (1 an) suivant l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition. Ce calendrier permet d’optimiser la période de défiscalisation tout en assurant une mise sur le marché rapide des logements anciens rénovés.
La zone où se situe le logement
Pour être éligible à la réduction d’impôt, le bien immobilier doit obligatoirement se situer dans l’une des 507 communes concernées par la loi Denormandie :
- Les communes situées en zone labellisée Action Cœur de Ville,
- Les communes ayant signé une convention d’Opération de Revitalisation du Territoire (ORT),
- Les communes ayant un fort besoin en réhabilitation de l’habitat.
Les copropriétés en grave difficulté sont également éligibles au dispositif Denormandie, indépendamment du zonage.
Ces zones, sélectionnées pour leur fort potentiel de développement, incluent des villes dynamiques comme Limoges, Perpignan ou Saint-Étienne.
En tant que professionnel, nous vous conseillons de présenter à vos clients des opportunités dans ces secteurs en pleine mutation, où la demande locative reste soutenue.
Pour vérifier rapidement l’éligibilité d’une commune, utilisez le simulateur officiel Denormandie sur service-public.fr. Cette vérification préalable vous permet de cibler efficacement les biens à proposer à vos clients investisseurs.
La nature des travaux à réaliser
Les travaux éligibles à la loi Denormandie doivent représenter 25 % minimum du coût total de l’opération immobilière.
Deux options s’offrent à vos investisseurs pour respecter ce critère :
- La première consiste à améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 % (pour les logements individuels, ce taux passe à 30 %). Cette rénovation thermique doit être attestée par un diagnostic avant/après travaux.
- La seconde option requiert la réalisation d’au moins deux types de travaux parmi : l’isolation des murs, l’isolation des combles, le changement de chaudière, l’amélioration de la production d’eau chaude ou l’isolation des fenêtres. Ces travaux doivent être réalisés par des professionnels certifiés garant pour l’environnement (RGE).
Des travaux d’aménagement comme la création de surfaces habitables ou la modernisation des équipements sont également éligibles, à condition de respecter les seuils minimaux d’investissement.
Rappel : les travaux doivent obligatoirement être réalisés, au plus tard, le 31 décembre de la 2e année suivant l’acquisition. Par exemple, si un logement ancien est acquis par votre client en mai 2025, les travaux doivent être terminés, au plus tard, le 31 décembre 2027.
Les plafonds à respecter pour être éligible à la loi Denormandie
Plafond de loyer
Les plafonds de loyer mensuels par mètre carré varient selon la localisation du bien Denormandie.
Pour vos clients investisseurs, voici un aperçu des plafonds 2025 à ne pas dépasser pour les baux conclus en France métropolitaine :
| Zone | Plafond mensuel/m² |
|---|---|
| A bis | 19,51 € |
| A | 14,49 € |
| B1 | 11,68 € |
| B2 et C (sur agrément) | 10,15 € |
Un coefficient multiplicateur s’applique à ces montants selon la surface du logement : 0,7 + (19/S), avec S = surface habitable. Cette formule permet d’ajuster le loyer maximum en fonction des caractéristiques spécifiques du bien.
Prenez en compte que ce coefficient ne peut excéder 1,2. Votre rôle est d’accompagner vos clients dans le calcul précis du loyer applicable à leur investissement Denormandie.
Plafond de ressources du locataire
En loi Denormandie, les revenus des locataires doivent respecter des seuils maximums pour les baux signés en 2025.
Voici les plafonds annuels à ne pas dépasser, selon la composition du foyer :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 43 953 € | 43 953 € | 35 825 € | 32 243 € | 32 243 € |
| Couple | 65 691 € | 65 691 € | 47 842 € | 43 056 € | 43 056 € |
| Couple + 1 personne à charge | 86 112 € | 78 963 € | 57 531 € | 51 778 € | 51 778 € |
| Couple + 2 personnes à charge | 102 812 € | 94 585 € | 69 455 € | 62 510 € | 62 510 € |
| Couple + 3 personnes à charge | 122 326 € | 111 971 € | 81 705 € | 73 535 € | 73 535 € |
| Couple + 4 personnes à charge | 137 649 € | 126 001 € | 92 080 € | 82 873 € | 82 873 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 335 € | + 14 039 € | + 10 273 € | + 9 243 € | + 9 243 € |
Ces montants s’évaluent selon l’avis d’imposition N-2 du locataire lors de la signature du bail.
Par exemple, un couple avec un enfant souhaitant louer en zone B1 devra justifier d’un revenu fiscal de référence inférieur à 51 965 euros sur son avis d’imposition 2023.
Denormandie : quelle différence avec le Pinel ?
Le dispositif Denormandie se distingue de la loi Pinel sur plusieurs aspects essentiels pour vos clients investisseurs.
Contrairement au Pinel qui cible principalement le neuf, la loi Denormandie s’applique exclusivement aux biens anciens nécessitant des travaux de rénovation.
Les zones géographiques diffèrent également : tandis que le Pinel se concentrait sur les zones tendues A, A bis et B1, le Denormandie privilégie les villes moyennes en cours de revitalisation, y compris en zone B2.
Les critères de travaux constituent une autre différence majeure. La loi Denormandie exige 25 % minimum du coût total en rénovation, contre des normes énergétiques spécifiques pour la loi Pinel.
Cette flexibilité permet d’adapter les rénovations aux besoins réels du bien, un argument commercial significatif auprès de vos clients.
Questions fréquentes
Présentez ce dispositif comme une opportunité d’investissement dans l’ancien avec rénovation garantie. Mettez en avant la réduction d’impôt allant jusqu’à 21 % du prix du bien et des travaux combinés.
Soulignez aussi la possibilité d’investir dans des zones à fort potentiel locatif, avec un engagement minimal de 6 ans.
Enfin, rassurez vos clients sur le montant des travaux à prévoir, qui doivent représenter 25 % du coût total de l’opération.
Les travaux doivent améliorer la performance énergétique du logement d’au moins 20 % pour un appartement ou 30 % pour une maison individuelle.
Le recours à des professionnels certifiés RGE est obligatoire pour réaliser l’isolation thermique, le changement du système de chauffage, la modernisation des équipements sanitaires ou la réfection complète de l’électricité.
Vous pouvez aussi transformer un local professionnel en habitation, créer une surface habitable ou aménager des combles.
Le calcul s’effectue sur le prix de revient global du bien, plafonné à 300 000 € et 5 500 € par m² de surface habitable. Cette base comprend le prix d’acquisition, les frais de notaire et le montant des travaux.
Pour un engagement de location de 6 ans, appliquez 12 % sur cette base, pour 9 ans 18 %, et pour 12 ans 21 %. La réduction est ensuite répartie par parts égales sur chaque année d’engagement.
La réduction d’impôt Denormandie se cumule avec le déficit foncier uniquement pour la part des travaux dépassant les 25 % obligatoires.
Le dispositif reste soumis au plafonnement global des niches fiscales de 10 000 € par an et par foyer fiscal. Les subventions de l’ANAH sont possibles, mais viennent en déduction de l’assiette fiscale pour le calcul de la réduction d’impôt Denormandie.
Les régions Bourgogne-Franche-Comté, Nouvelle-Aquitaine et Grand-Est concentrent les opportunités les plus prometteuses. Limoges, Corbeil-Essonnes et Sarrebourg se distinguent par leurs prix immobiliers compétitifs et leur fort potentiel locatif.
Les villes moyennes comme Valenciennes, Troyes ou Quimper offrent également des conditions favorables grâce à leurs programmes de rénovation urbaine et leur dynamisme économique.
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